신축 건물 시행시 부가세 안분계산

주택건설

by 딩기르 2022. 2. 15. 15:52

시행사는 통상적으로 토지를 매입하고 매입한 토지 위에 있는 구 상가 혹은 구주택 건물 등을 철거하고 난 후 주택 혹은 오피스텔 및 상가 등을 건설하여 분양을 통해 수익을 얻는 회사이다.

일련의 과정에는 상당한 비용이 투입되어 적절한 세금처리도 시행사의 수익의 스킬일 것이다.

시행사는 보통 면세사업과 과세사업이 공존한다.

세무 담당자는 시행사업의 부가세 매입세액을 계산할 때 지출 항목별로 부가세를 전부 공제로 처리 할 것인지 불공제로 처리 할 것인지 공통매입세액으로 안분하여 계산 할 것인지 생각하여 한다.

사실 사업을 경영함에 경리부에서 매입세액에대하여 지혜롭게 처리를 잘 한다면 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있기에 담당자들도 중요하지만 사업자 개인들도 공부해야 함은 당연할 것이다.

담당자가 전액 공제를 받을 수 있는 항목을 잘 몰라서 불공제로 처리하고 매입세액을 공제를 못 받는 경우가 허다하다.

불공제인데 공제로 처리하여 구청 혹은 국세청의 추징을 받을 수도 있기때문 이다.

보통의 경우 토지관련 매입세액은 불공제이다.

일반적으로 건물 혹은 상가 등 지장물을 철거하고 신축을 함은 시행을 하기위한 토지정리로 보기때문에 불공제로 본다. 토지매입과 토지조성 그리고 토지 중개수수료(용역비) 등은 불공제로 처리한다.

토지의 취득 형질변경 부지택지조성 등은 구건축물의 취득 후 구건축물의 철거 후 토지만 사용시 토지관련으로 보고 불공제한다.

그래서 건물취득 비용과 구건축물의 철거 비용은 토지의 자본적 지출을 위한 과정이므로 토지관련 매입세액으로 불공제한다. 이 때 발생한 토지 중개용역비와 법무사등기비용도 불공제로 처리한다.

만약에 부가세를 신고하였더라고 사용 목적이 면세사업을 위한것이라면 불공제처리 한다. 면세사업 관련비용은 불공제처리한다.

반면에 과세사업 관련 건축비 등 관련 비용은 공제처리한다.

토지정리가 말끔히 처리되었다면 그 토지 위에 신축건물을 지어야 하는데 건설사를 선정하고 신축에 들어간 모든 비용은 과세사업이기 때문에 공제대상이 된다.

과세사업과 면세사업의 실지 귀속을 구분 할 수 없는 비용은 공통매입세액으로 안분계산한다.

시행사에서 신축하여 분양사업을 하는 경우 부가세 별도로 전자세금계산서를 받았더라고 그 목적이 토지의 자본적 지출을 위한거라면 불공제로 신고해야 한다.

그 목적이 과세사업에 사용되었다면 공제로 한다.

공통매입세액의 경우, 면세와 과세로 나누어 투입되었다면 면세와 과세 비율로 안분계산하여야 한다.